L’abitare: tra diritto e privilegio in un mondo in evoluzione. Il tema al centro della rubrica IFEL

L’abitare non può più essere considerato semplicemente una questione edilizia o un modo di vivere la “città chiusa”, ma va inteso come un organismo vivente in costante evoluzione, influenzato da contesti mutevoli, problemi emergenti e dinamiche sociali complesse. Come sottolineato nella Rubrica promossa da Fondazione IFEL a FORUM PA 2025, l’interrogativo “Abitare: un diritto o un privilegio?” è più che mai pertinente.

Giovani famiglie, studenti fuori sede, anziani soli, lavoratori che si trasferiscono e individui in lista per l’edilizia popolare si trovano tutti a fronteggiare una sfida abitativa sempre più ardua. Negli ultimi anni, la casa si è trasformata in modo quasi definitivo in un bene economico e in un asset finanziario, un cambiamento che ha drasticamente ridotto le possibilità di accesso, specialmente nelle città più attrattive del Paese.

Ci troviamo di fronte a quelle che nell’analisi delle politiche pubbliche vengono definite “wicked problems“: problemi dai confini incerti, interconnessi, per i quali mancano quadri conoscitivi chiari e la cui risoluzione in un ambito può crearne altri altrove. Non esiste nemmeno una definizione chiara e condivisa a livello europeo di cosa si intenda per “affordable housing“, come emerge da uno studio comparativo di policy per l’abitare di una Commissione parlamentare dell’Unione Europea del 2020. Questo scenario rende necessaria una visione proattiva e l’adozione di strumenti innovativi per affrontare una crisi abitativa che non è più un’emergenza congiunturale, ma una crisi sistemica e ormai stabilizzata.

In Italia, storicamente, si è spesso parlato più di “politiche per la casa” che di “politiche per l’abitare”, una differenza sostanziale che rivela una visione limitata agli interventi sull’edilizia popolare, senza riuscire a cogliere la complessità dei bisogni sociali e la totalità della sfera abitativa.

Le principali criticità che ostacolano il diritto all’abitare sono:

• Cambiamento della platea e difficoltà di accesso: negli ultimi anni, la platea a cui si rivolgono le politiche abitative si è ampliata. Se in passato riguardava una frangia di popolazione relativamente piccola, oggi include i cosiddetti “working poor”, gli studenti e i lavoratori fuori sede, per i quali anche il mercato non riesce più a dare risposte. L’aumento esponenziale dei cittadini con problemi abitativi ha riportato il tema nell’agenda politica locale, nazionale ed europea.
• Mancanza di adeguamento dell’offerta immobiliare ai cambiamenti sociali: l’offerta immobiliare attuale è spesso inadeguata rispetto alle mutate esigenze della società. Si affittano sempre meno case con molte stanze e sempre più appartamenti per nuclei monofamiliari o mononucleari.
• Crescita sproporzionata dei prezzi rispetto ai redditi: il costo degli affitti e dell’acquisto delle case è aumentato vertiginosamente negli ultimi dieci anni, senza un corrispondente innalzamento dei redditi medi. Uno studio dell’Università di Milano ha rilevato che tra il 2015 e il 2021, il costo medio degli affitti a Milano è aumentato del 41% e quello degli acquisti del 22%, a fronte di una crescita delle retribuzioni del solo 13%. Questo significa che la quota di reddito destinata alla casa, che idealmente dovrebbe aggirarsi tra il 30% e il 40%, è diventata insostenibile per molti.
• L’abitare all’incrocio di diverse politiche: Le politiche abitative non sono isolate; si intersecano con numerose altre aree di policy, come le politiche per lo spazio pubblico o quelle della mobilità urbana. Questo rende la governance del settore estremamente complessa e richiede un approccio integrato allo sviluppo urbano e territoriale..
• La casa come asset finanziario e la sua estrazione di valore: la casa ha assunto sempre più un “valore di scambio” sul mercato, perdendo in parte il suo “valore d’uso”. Dinamiche come la gentrificazione e la turistificazione si inseriscono in questa visione della casa come asset finanziario, contribuendo all’estrazione di valore dal bene casa e dalla città, anziché alla costruzione di valore economico e sociale.

La crisi della “torsione proprietaria” e l’impatto sulla povertà

La situazione è aggravata da quella che, negli studi sociali, è definita come una “torsione proprietaria”, dove l’ideologia “tutti proprietari” ha configurato le politiche abitative, spostando i sostegni dall’edilizia residenziale pubblica al supporto della domanda per l’acquisto. I dati attuali mostrano il fallimento di questo modello: la casa di proprietà è in forte diminuzione (ad esempio, a Roma si è passati dal 76% al 71% in soli due anni, tra il 2019 e il 2021, secondo dati ISTAT), mentre l’accesso al credito per l’acquisto risulta sempre più difficile, con mutui trentennali e rate mensili in costante aumento. A causa di queste dinamiche, il sovraffollamento abitativo in Italia riguarda più del 30,7% della popolazione, una percentuale nettamente superiore alla media europea.

L’Italia ha un sistema di welfare universalistico e allo stesso tempo familiaristico; negli ultimi anni si è assistito a una serie di misure di contrasto alla povertà. Dati INAPP mostrano che il 24% degli italiani è a rischio di povertà o esclusione sociale, e che il 49,2% dei mutuatari poveri spende oltre il 40% del reddito per la casa. Solo il 2,4% delle case in Italia è in affitto sociale, contro il 15% in Francia o il 17% in Gran Bretagna. Interventi mirati come il Reddito di Cittadinanza hanno dimostrato di poter ridurre il disagio abitativo grave e il sovraccarico economico per i beneficiari, passando dal 18,8% al 13,3%, dimostrando che politiche specifiche, anche se non a più ampio raggio, possono fare la differenza.

Le reazioni delle amministrazioni locali e la necessità di nuovi paradigmi

La ricerca sulla governance delle politiche abitative condotta da INAPP e IFEL ha rivelato che la collocazione organizzativa delle politiche dell’abitare varia: spesso sono ancora all’interno degli assessorati all’urbanistica (con una visione tradizionale), mentre altre realtà cercano una maggiore integrazione con le politiche sociali (Piemonte, Toscana) o istituiscono assessorati dedicati (Lombardia).

Per prevedere e analizzare i bisogni abitativi emergenti, gli strumenti e i sistemi di monitoraggio sono molto diversi tra loro e spesso manca un quadro di riferimento nazionale, portando a risposte frammentate. Nonostante la pluralità di attori coinvolti (pubblici, aziende casa, cooperative, associazioni, privati), la capacità di fare rete e integrare le diverse competenze è limitata da una frammentazione istituzionale e una mancanza di coordinamento stabile. Laddove invece c’è integrazione tra politiche sociali e urbanistiche e un coinvolgimento del privato sociale, i risultati sono più efficaci.

Conclusioni

Costruire un futuro equo richiede una visione etica e un impegno sociale condiviso che vada oltre la frammentazione istituzionale e la mancanza di coordinamento. Le innovazioni sociali, come il modello di capitalizzazione parziale degli affitti o le agenzie sociali per la casa, se ben integrate e supportate da un forte coordinamento pubblico-privato-sociale, offrono prospettive concrete per rispondere ai bisogni di questa e delle future generazioni.

Diverse sono le proposte e le soluzioni innovative per l’accesso all’abitare emerse durante il talk. Rivedi la puntata di FORUM PA 2025, a cura della Fondazione IFEL e INAPP.

Tra i relatori:  Federico Sartori, Dipartimento Supporto ai Comuni e Politiche Europee, Fondazione IFEL; Luigi Corvo, Co-fondatore di Open Impact, Università Milano-Bicocca; Daniela Festa, Dipartimento MEMOTEF, Università La Sapienza di Roma, Giovanna Giuliano, INAPP.