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La gestione di un patrimonio immobiliare “a rete”: l’esperienza di Poste Italiane
Il patrimonio immobiliare di Poste Italiane è particolarmente eterogeneo e diffuso sul territorio, quindi molto complesso da gestire: si tratta di 15.000 immobili (di proprietà e in locazione), che vanno dai piccoli uffici postali ai grandi immobili direzionali a complessi industriali di varie dimensioni. Un patrimonio “a rete”, quindi, sul quale vengono fatti ogni anno circa un milione e mezzo di interventi, tra quelli di manutenzione programmata e quelli dovuti a guasti. Il problema di partenza era, quindi, riuscire a garantire adeguati livelli di qualità del servizio contenendo i costi. Poste ha implementato un sistema di gestione dei servizi di Facility Management, in particolare quelli rivolti alla manutenzione degli edifici, che si basa su un modello concettuale in cui sono definiti ruoli e relazioni tra tutti gli attori coinvolti: proprietà, clienti utilizzatori, società di manutenzione; centrale di acquisto. La relazione illustra nel dettaglio questo sistema di gestione Facility Management, che prevede: la conoscenza approfondita del patrimonio immobiliare e delle esigenze dei clienti interni; la programmazione delle attività manutentive; il coinvolgimento del cliente interno nei processi di FM; l’utilizzo di un applicativo gestionale. I risultati ottenuti sono: riduzione dei guasti, contenimento dei costi e incremento della customer satisfaction. Le imprese partner: CNS Consorzio Nazionale Servizi sc, Cofely Italia spa, Geico srl, Item srl, Manutencoop FM spa, Secam spa, Siram spa.
Realizzazione del completamento e gestione dell’Interporto d’Abruzzo
La Regione Abruzzo ha affidato a un partner privato (Intermodale spa) l’incarico di progettare e gestire gli interventi di completamento dell’Interporto d’Abruzzo tra Pescara e Chieti. La relazione illustra le peculiarità innovative del progetto di partnership pubblico-privato, dal contesto patrimoniale su cui si è innestato (con le opere già realizzate dalla Regione con il POP Abruzzo 1994-96) alla scelta dell’istituto Project Financing per la realizzazione delle opere di ampliamento e completamento del sistema interportuale e la gestione, una volta in esercizio, dell’infrastruttura. L’interporto soddisfa tre priorità: sviluppare l’intermodalità come risposta alle esigenze di efficienza, sicurezza ed eco-compatibilità ambientale; assicurare servizi primari e di supporto tecnico-organizzativo agli operatori del settore; delocalizzare gli operatori di trasporto “su gomma” dalle aree urbane. La scelta del Project Financing è stata determinata dall’esigenza di recuperare fondi per realizzare la parte mancante della piattaforma e ottenere una gestione unitaria dell’interporto.
Risparmio ed efficienza con la gestione integrata di impianti e vettori energetici
Nell’anno 2003-2004 la Regione Lazio è stata la prima in Italia ad affidare in appalto un contratto multiservizio tecnologico per la gestione, la manutenzione e la conduzione degli impianti delle aziende ospedaliere o sanitarie. Si è trattato, sottolinea Palmieri, del primo progetto concreto per la nuova gestione globale delle strutture sanitarie, mirato al contenimento della spesa per gli approvvigionamenti della PA attraverso una gara centralizzata di acquisto. La ASL di Frosinone ha aderito alla gara di appalto nel 2006. Per “multiservizio tecnologico” si intende un contratto con obbligo di risultato per la gestione integrata dei vettori energetici. Include la fornitura di servizi di governo, di monitoraggio e acquisizione dati, di servizi tecnici, amministrativi, gestionali, manutentivi (manutenzione ordinaria e straordinaria), di fornitura di tutti i vettori energetici (combustibili gassosi, liquidi, energia elettrica ed acqua). L’impresa partner è Siram spa. La relazione illustra obiettivi e risultati di questo percorso, tra cui i benefici derivanti dalla gestione centralizzata del servizio e dal coordinamento e supervisione centralizzata dell’intero patrimonio impiantistico.
“Smart Energy”: da La Sapienza alla città
La realizzazione di una smart grid, una rete intelligente per la distribuzione di energia elettrica che consenta di ottimizzare la distribuzione evitando sprechi, è il fulcro dell’azione messa in campo dall’Università la Sapienza di Roma. L’obiettivo è, quindi, applicare su scala reale il concetto di generazione distribuita, con la creazione di isole energetiche tra loro interconnesse alimentate a fonti rinnovabili o ad alta efficienza per assicurare autonomia energetica, efficienza e affidabilità alla città universitaria. L’idea è nata nel 2006 e si è concretizzata nel 2009 con l’affidamento dell’appalto per la gestione impiantistica a un RTI con capogruppo Siram spa. La remunerazione dei partner privati deriva anche dai risparmi energetici conseguiti (Energy Performance Contract). Innovazione, efficienza e risparmio economico sono i benefici attesi dal progetto. Più in dettaglio, ci si attende: lo sviluppo di nuove competenze di alto livello all’interno dell’Università; la riduzione di quasi il 10% delle emissioni di gas serra dell’intero patrimonio edilizio della Sapienza; un risparmio complessivo valutabile in circa 600mila euro all’anno sulla bolletta energetica dell’Università. Infine, il progetto sarà il punto di partenza per estendere sul territorio il modello smart grid e, in questo senso, ha già ispirato il Piano di azione per l’energia sostenibile della Città di Roma.
Un Global service urbano con al centro il cittadino
Nel Comune di Formia la manutenzione nel territorio comunale presentava numerosi problemi: la riduzione delle risorse interne a fronte della crescita del patrimonio urbano, la gestione frammentata della manutenzione, l’aumento degli interventi di manutenzione straordinaria. Nel 2008 il Comune ha quindi deciso di stipulare un contratto con formula Global Service per la gestione e la valorizzazione del patrimonio immobiliare/urbano/territoriale e la fornitura dei seguenti servizi: pubblica illuminazione e semaforica; arredo urbano; strade e piazze; segnaletica stradale; servizio energia; impianti antincendio; impianti elevatori; manutenzione e pulizia degli edifici comunali e scolastici; servizio di call center al cittadino. Questa nuova gestione mette in primo piano la partecipazione dei cittadini attraverso il controllo e la segnalazione diretta dei disservizi. La relazione illustra i risultati ottenuti e i prossimi obiettivi in termini di: fruibilità e riqualificazione della città; ottimizzazione dei processi interni; risparmio economico. Titolare del contratto di appalto è l’Associazione temporanea d’impresa (A.T.I.) formata da Cofely Italia spa, CNS Consorzio Nazionale Servizi, Impresa Furlan e Palazzo Bitumi Srl.
Il Global Service per la manutenzione delle infrastrutture stradali
Ridurre i costi complessivi (diretti e indiretti), aumentare l’efficienza dei servizi, spostare il focus dell’attività dell’Ente dal piano esecutivo alla funzione di indirizzo e controllo. Queste le motivazioni che hanno portato, nel 2007, il Comune di Forlì a passare alla gestione in Global Service per la manutenzione stradale. Si è voluto passare, così, passare da una politica di pura e semplice attività di manutenzione conservativa, o tesa comunque al solo ripristino di guasti e dissesti, a una politica che punti invece alla pianificazione e programmazione complessiva degli interventi. L’amministrazione ha mantenuto attività di indirizzo e monitoraggio. Pier Sandro Nanni illustra, quindi, il contratto di Global Service triennale (rinnovabile per altri due trienni) appaltato a gara europea con il metodo dell’offerta economicamente più vantaggiosa, e il “Sistema di Programmazione – Controllo – Valutazione” messo in piedi dal Comune al fine di esercitare l’attività di indirizzo e monitoraggio del Global Service in maniera piena e coerente rispetto ai livelli di qualità attesi (un sistema che vede anche la partecipazione dei cittadini). Aggiudicataria del contratto di Global Service è la società consortile Dedalo, composta da Conscoop, Coir e Thesis.
Un servizio integrato per l’efficientamento energetico dell’Università di Catania
Circa 80 edifici, di proprietà o locati, costituiscono assieme a un buon numero di parcheggi e aree pubbliche esterne, il patrimonio immobiliare dell’Università degli Studi di Catania. All’interno dei costi di gestione, un peso consistente è ricoperto dai consumi di energia elettrica. Con l’obiettivo di razionalizzare il consumo energetico, migliorare l’efficienza degli impianti, ridurre i costi e tagliare le emissioni di CO2, l’Ateneo ha deciso di fare un bando di gara per appaltare la completa gestione del “loop elettrico” dell’Ateneo. Si è aggiudicata la gara un’ATI con capogruppo l’impresa Cofely Italia spa. L’intervento prevede la progettazione e l’istallazione di un sistema integrato di servizi energetici suddiviso in quattro iniziative: rinegoziazione dei contratti di fornitura energetica elettrica; razionalizzazione del consumo energetico; servizio manutentivo del patrimonio impiantistico “loop elettrico” e soprattutto autoproduzione di energia tramite l’utilizzo di fonti rinnovabili generata da impianti fotovoltaici installati in aree di proprietà.
5° FORUM NAZIONALE “Patrimoni immobiliari urbani territoriali pubblici”
PATRIMONI PA net – il nuovo laboratorio fondato da FORUM PA e TEROTEC – promuove il “5° Forum Nazionale sui Patrimoni Immobiliari Urbani Territoriali Pubblici”. L’incontro si pone due obiettivi:
§ esplorare gli attuali scenari di sviluppo dei processi di gestione e valorizzazione dei patrimoni immobiliari, urbani e territoriali pubblici, analizzandone e interpretandone i problemi “aperti” e le dinamiche tendenziali;
§ individuare e porre in risalto le esperienze, le proposte ed i progetti più innovativi promossi e sviluppati in partnership tra Enti Pubblici ((Amministrazioni Pubbliche centrali e locali ed Enti di Interesse Pubblico) ed operatori privati (imprese di servizi integrati di Property, Facility & Energy Management, di Global Service, di costruzioni, di finanza e gestione immobiliare, ecc.), segnalandoli come “practice” tra gli operatori pubblici e privati e favorendo così la diffusione di una nuova cultura/prassi manageriale settoriale.
In questa direzione, sono posti al centro del Forum i processi, i modelli, gli strumenti e i servizi innovativi per il management dei beni immobiliari, urbani e territoriali pubblici presentati direttamente attraverso le esperienze sul campo da parte di Enti Pubblici.
Esperienze, queste, selezionate e valutate da un’apposita Commissione di esperti come “Practice” innovative settoriali e, in quanto tali, presentate in questa sede e candidate come “nomination” all’assegnazione della 5a edizione del “Premio Best Practice Patrimoni”.
Le “Best Practice” vincitrici verranno rese note e premiate nell’ambito del Forum in funzione delle rispettive valenze in termini di innovazione tecnica-organizzativa-procedurale, sostenibilità energetico-ambientale, impatto sui cittadini e potenziale trasferibilità, rispetto a due specifici ambiti di applicazione: la gestione e la valorizzazione di patrimoni immobiliari urbani territoriali.
Il Forum – attraverso la sessione pomeridiana – fornirà inoltre l’occasione per la presentazione del primo “Libro Verde PATRIMONI PA net“che illustra i risultati del lavoro svolto dai “Tavoli Committenze – Imprese”, la cui rete di partecipanti annovera i principali operatori del mercato dei servizi per i patrimoni pubblici(associazioni della PA, PA centrali e locali, associazioni di imprese, imprese, centri di studi e formazione). L’attività dei Tavoli – costituiti ed attivati alla fine del 2010 da PATRIMONIPA net – è incentrata su tre aree strategiche di focalizzazione dell’interesse degli operatori, attorno a cui si addensano le criticità e i nodi del mercato: la regolamentazione, la qualificazione e le strumentazioni. Rispetto a queste tre aree i Tavoli hanno svolto una prima intensa fase di attività di individuazione ed analisi dei principali nodi problematici e di elaborazione diproposte e soluzioni concrete e condivise per affrontare/attenuare/superare tali criticità.
In questo quadro, il “Libro Verde PATRIMONI PA net“, raccogliendo gli output dell’attività dei “Tavoli Committenze – Imprese”, costituirà un importante corredo di analisi e di proposte da mettere a disposizione delle istituzioni competenti.
Nella stessa sessione pomeridiana del Forum, infine, la tavola rotonda “Obiettivo Efficienza Energetica” contribuirà a dettare l’agenda delle priorità di lavoro per un costituendo “tavolo della partnership pubblico-privato” che veda le stesse PA e imprese sinergicamente impegnate nel perseguimento dell’obiettivo comune di un sempre più corretto e incisivo sviluppo del mercato dei servizi integrati finalizzati alla gestione e all’efficienza energetica dei patrimoni pubblici.
Per scaricare “Il Libro Verde di PATRIMONI PA net” cliccare qui
Introduzione al 5° FORUM NAZIONALE “Patrimoni immobiliari urbani territoriali pubblici”
Paolo Novi introduce il convegno, il cui tema centrale è il Facility Management legato ai Patrimoni Immobiliari Urbani Territoriali Pubblici. L’evento, quinta edizione del FORUM nazionale dedicato a questo tema, è organizzato da PATRIMONI PA net – il nuovo laboratorio fondato da FORUM PA e TEROTEC. Novi sottolinea due elementi: prima di tutto, anche se sembra banale, il fatto che esiste una netta differenza tra il concetto di Facility Management e quello di core business, soprattutto quando parliamo di pubblica amministrazione. Il secondo elemento ricordato da Novi, è che l’azione di Facility Management ha senso nel momento in cui determina un risultato, che questo sia massimo (ovvero minori costi e maggiore qualità) o minimo (stesso costo e maggiore qualità o minor costo e uguale qualità). Su questi elementi si gioca da una parte la credibilità dell’operatore di Facility Management, dall’altra la capacità del titolare del core business di utilizzare al meglio le potenzialità di questo operatore.
Il 5° FORUM NAZIONALE “Patrimoni immobiliari urbani territoriali pubblici”
Silvano Curcio illustra lo svolgimento del “5° Forum Nazionale sui Patrimoni Immobiliari Urbani Territoriali Pubblici”, il cui obiettivo principale è tracciare un quadro del Facility Management attraverso una serie di esperienze concrete e utili anche a favorire ulteriori sviluppi del settore. Ecco quindi che la giornata vede prima di tutto la presentazione di esperienze, realizzate da pubbliche amministrazioni in partnership con imprese private, ritenute significative anche per fare da traino ad ulteriori iniziative in questo campo. Un modo per valorizzare queste esperienze è l’assegnazione del “Premio Best Practice Patrimoni”, giunto alla quinta edizione. Curcio anticipa poi la presentazione del primo “Libro Verde PATRIMONI PA net“, esito del lavoro svolto dal nuovo laboratorio fondato da FORUM PA e TEROTEC, e annuncia la Tavola rotonda focalizzata in particolare sui servizi di Energy Management.
